不動産会社に騙されるな！お部屋探しで費用を抑えるコツ
こんにちは。しいなです。
引っ越しシーズンの到来ですね。
今からお部屋をお探しされる方も多いのではないでしょうか？
そこで、今回は現役不動産事務職・宅建士である私がお部屋探しで損をしない方法をお伝えしたいと思います。
・仲介手数料について
・初期費用について
・入居後すぐに行っておいた方がよいこと。
などなど…
目次
仲介業者選び
仲介業者に行くと「スーモとかに掲載のある物件は弊社で全て案内できるので他の仲介業者に行かなくても大丈夫ですよ。」や反対に、「この物件は弊社でしか取り扱いありませんよ」と言われどっちが正しいの！？と思われる方もいるかもしれません。
ほとんどの場合、どこの仲介業者さんへ行っても取り扱いのある物件は同じになります。
このカラクリを簡単に説明すると不動産業者しか見れないレインズと言われるサイトに物件情報が集中している為です。レインズは言うなれば、不動業者しか見れないスーモやアットホームのようなサイトだとイメージしてください。このレインズから各仲介業者が各々にオリジナルの資料を作り、お客さんに紹介をしています。
その為、どこの仲介業者に行っても物件の取り扱いは大抵同じになるわけです。
しかし中には専任物件という、1つの仲介業者でしか取り扱いのない物件もあります。
ですので仲介業者を選ぶ際は2〜3店舗ほど見て回ることをお勧めします。
また後述しますが、仲介手数料についても仲介業者事によって、無料であったり・半月分であったり、一月であったりするので費用の観点から見ても複数業者さんにいかれる方がいいと思います。
初期費用について
初期費用は契約成立時に支払う費用のことです。
基本的には賃料・共益費・礼金・敷金・仲介手数料・保証会社の初回保証料・火災保険で構成されています。
初期費用は安くできる可能性があります。
項目ごとに説明していきます。
家賃交渉をしてみましょう。家賃が下がれば初期費用を抑える事ができます。但し、絶対に下がるわけではないのであまり強く言い過ぎるとクレーマー扱いされます。
また、家賃が1000円下がれば１年間で12000円も抑える事ができますので自分にご褒美をあげる余裕も出てきます。
礼金・敷金の減額交渉を行いましょう。こちらも賃料減額と同様に必ず下がるわけではありませんのでご了承ください。
賃料1ヶ月＋消費税の仲介手数料が請求されていないか確認しましょう。
もし1ヶ月分の請求があった場合→0.5ヶ月＋消費税までは下がります。確実に下げてもらいましょう。
仲介手数料の規定は宅地建物取引業法の第46条において以下のように定められています。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2.宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3.国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
国土交通大臣が定めたものがこちらになります。
賃貸の媒介（仲介）の報酬額は借主と貸主の合計で賃料1ヶ月＋消費税上限となり、借主・貸主でそれぞれ賃料の0.5ヶ月＋消費税の負担となっています。また賃料1ヶ月分＋消費税を片方から受け取る場合には同意が必要とされています。
この仲介手数料については判例等も出ています。
全国賃貸住宅新聞にて詳細が出ていますのので気になった方はこちらから。
もし、上記内容を伝えた上で仲介手数料は1ヶ月でないと契約できません等を言われたなら宅建協会や行政庁に相談しますと伝えてみるといいでしょう。
様々な保証会社がありますが2つのプランがあることが多いです。ない場合もあります。
皆さんのメリットのある方を選びましょう。
- 初回保証料が家賃の100％タイプで更新料が発生しないタイプ
- 初回保証料が30％〜80％で更新料があるタイプ
長期的に住むなら①のタイプがおすすめで初期費用を抑えたいなら②のタイプがおすすめです。
仲介業者で勝手に判断される場合があるので一度聞いてみましょう。
ご自身で加入されるのが保証内容等も自分にあったものにできる＋費用を抑える事ができるのでおすすめです。
しかし、契約書の特約事項等に火災保険はオーナー指定とするの文言があれば特約は有効になりますので注意が必要です。事前に特約を確認する事が重要です。
なお、オーナーが火災保険を指定している場合、指定の火災保険に加入しないなら契約しませんは認められますので部屋が気に入っているなら火災保険に入りましょう。
以上が基本的な初期費用になります。
それ以外にも、鍵の交換代やハウスクリーニング費用が特約として設定されている場合があります。
交渉してみる余地はありますが必ず安くできるものではありません。
鍵の交換についは鍵交換無しで構いませんという意思表示をすることも視野に入れるのも良いかもしれません。
また、書類の作成費や室内消毒代等が費用として請求された際は断りましょう。
おそらくですが仲介業者がオーナーや管理会社に内緒で勝手に請求しているケースが多いです。
悪質な業者に当たらない為にも仲介業者は複数周り相見積もり等をとるようにしましょう。
真っ当な仲介業者だと初めから仲介手数料が賃料の半月分であったり、仲介手数料が無料のところもあります。中にはキャッシュバックしてくれる業者もいるとか・・・
最低2店舗はいきましょう。相見積もり大事です。
入居後すぐにした方がいいこと
初期費用を払い契約も終わってさて新生活がスタート！
初期費用を抑える事ができて満足！どの家具を買おうかな〜とるんるんな方が多いでしょう。
少し落ちついてください…
まだ、する事があります！
入居日当日にすることは部屋全体を動画で収める事＋部屋全体の写真を撮る事です。
もし、入居時からクロスが剥がれている箇所があったり、画鋲跡・フローリングの傷がある場合はオーナーや管理会社に電話しておきましょう。メール等で写真も送るとなお良いです。
理由は不当な請求をされない為です。この部分については別途まとめます。
まとめ
ここまでブログを読んでくださりありがとうございます。
これからお部屋を探される方、お部屋探し中でまだ契約を結んでいない方へ少しでも参考になれば嬉しいです。
仲介業者は2〜3業者ほどまわりいい仲介業者さんに出会える事を期待しております。
また専任物件の場合でも仲介手数料は法律にのとった金額にしてもらいましょう。
また、入居後はお部屋の写真等を撮ることを忘れないようにしてくださいね。
皆さんが知識をつけることによって不動産業界が危機感を持ち業界がよりよくなっていければと思います。
PS：不動産関係で困りごとがありましたら相談にのれますのでお声掛けください。役に立てるかどうかわかりませんが精一杯頑張ります。